મજબૂરીનું નામ મહાત્મા! ધારણાથી ૧૦.૪૫ કરોડની નુકસાની કરીને પણ વેંચવો પડ્યો લગડી પ્લોટ

અમિનમાર્ગ-દોઢસો ફૂટ રિંગરોડને જોડતો કોર્નર પર ૪૬૬૯ ચો.મી.નો પ્લોટ પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશનને પ્રતિ.ચો.મી. રૂ.૨,૨૭,૬૦૦માં વેંચાયો : મનપાએ અપસેટ પ્રાઇઝ કાઢી હતી રૂ.૨ લાખ(પ્રતિ ચો.મી.) : રિયલ એસ્ટેટમાં વર્તમાન ડામાડોળભરી હાલત ન હોત તો રૂ.૨,૪૮,૦૦થી રૂ.૨,૫૦,૦૦ મળી શકત તેવો બિલ્ડર લોબીનો અંદાજ

મનપાની તિજોરીમાં સ્વાયત આવકની કંગાળ હાલત હોય ‘ઓક્સીજન’માંથી બહાર નીકળવા ધોરણા કરતા ઓછો ભાવ મળવા છતા નછૂટકે જંગી નુકસાની કરીને વેંચવો પડ્યો

અગ્ર ગુજરાત, રાજકોટ

રાજકોટમાં ગત કેલેન્ડર વર્ષ ૨૦૨૫માં શહેરના મોરબી રોડ, રૈયા રોડ, મવડી-વાવડી વિસ્તારે રિયલ એસ્ટેટમાં ભલે જેટગતિએ મોખરાનું સ્થાન મેળવ્યુ હોય પરંતુ ઓલઅવર જોઇએ તો શહેરના રિયલ એસ્ટેટ જગતમાં મોદીનો ઓછાયો હોવાનું વધુ એકવાર અને એ પણ ઓનપેપર સામે આવ્યુ છે. મહાનગરપાલિકાએ પ્રાઇમ લોકેશન કહી શકાય તેવા ૭ વિસ્તારમાં લગડી જેવા પ્લોટ વેંચાણ માટે ઓનલાઇન હરાજીથી કાઢ્યા છે. તેમાથી ૬ પ્લોટનું તો આજની તારીખે પણ કોઇ ધણી થતુ નથી અને જે એક પ્લોટ માટે ડેવલપર્સએ રસ દાખવ્યો તેમા પણ તંત્રને વર્તમાન મંદીના મોજાના કારણે સંભવત: મહતમ આવકના અંદાજમાં નુકસાનીનો ખાડો સહત કરીને વેંચાણ માટે ફાઇનલ કરવાની ફરજ પડી રહી છે. ૭ પ્લોટમાંથી જે એક પ્લોટનું ધણી થયુ છે એ પ્લોટની વાત કરીએ તો અમિનમાર્ગના છેડે અને દોઢસો ફૂટ રિંગરોડ જ્યા ભેગો થાય છે એ બીઆરટીએસ રોડ પરના જેડ બ્લ્યુ શો-રૂમની સામે કોર્નર પર આવેલા પ્લોટની. જેમા મનપાને તેની ધારણા કરતા રૂ.૧૦ કરોડ ૪૫ લાખ ઓછા મળવા છતાં વેંચવા માટે મજબૂર થવુ પડયુ છે. તેની પાછળનું એક કારણ છે મનપાની સ્વાયત આવકની નાણાકીય કંગાળ સ્થિતિ.

અમિનમાર્ગ-દોઢસો ફૂટ રિંગરોડને જોડતા કોર્નર પરનો આ પ્લોટ ૪૬૬૯ ચોરસ મીટરનો છે. ઓનલાઇન હરાજી માટે તેની અપસેટ પ્રાઇઝ પ્રતિ ચો.મી. રૂ.૨ લાખ મુકવામા આવી હતી. ચાર બિલ્ડરોએ ઓનલાઇન ટેન્ડરથી ઓફર આપી હતી. તેમા સૌથી વધુ પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશન તરફથી રૂ.૨,૨૭,૬૦૦નો ભાવ અપાતા નિયમ મુજબ પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશનને આ પ્લોટ કુલ રૂ.૧૦૬,૨૬,૬૪,૪૦૦માં આપવાનું નક્કી કરાયુ છે. અહીં મનપાએ  મુકેલી રૂ.૨ લાખ(પ્રતિ ચો.મી.) અપસેટ પ્રાઇઝથી રૂ.૨૭,૬૦૦ વધુ ભલે મળ્યા. પણ ધારણા કરતા આ ભાવ ઘણા ઓછા મળ્યા છે. તેની પાછળનું મેઇન કારણ એ છે કે, રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે હાલ અંદરખાને મંદીનું વમણ ચકરાવો લઇ રહ્યુ છે. માર્કેટમાં નવા સોદા, ફ્લેટ-મકાનની લે-વેંચ, નવા બુકીંગ, બાંધકામ સાઇટના ઉદઘાટન જરૂર થઇ રહ્યા છે. પરંતુ ડેવલપર્સ કક્ષાએ નાણાભીડ હોવાનું રિયલ એસ્ટેટના જ અનુભવી માધાંતાઓ દ્વારા જાણવા મળ્યુ છે. વર્તમાન સંજોગો કરતા થોડા સારા પરિબળ હોત તો અમીનમાર્ગના છેડે આવેલા ૪૬૬૯ ચો.મી. પ્લોટના પ્રતિ ચો.મી. રૂ.૨ લાખ ૪૮ હજારથી રૂ.૨ લાખ ૫૦ હજાર આસપાસ જરૂર ભાવ ગણાય. મનપાની ટીપી શાખાએ પણ જ્યારે આ પ્લોટ વેંચવા કાઢ્યો ત્યારે તેને પણ પ્રતિ ચો.મી. રૂ.અઢી લાખ ભાવ મળે તેવી ધારણા હતા. પરંતુ હરાજી ઓનલાઇન હોય, એચ-૧ એટલે કે હાઇએસ્ટ ઓફર આપનાર ડેવલપર્સ પેઢી પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશનને આ પ્લોટ આપ્યા વગર છુટકો નથી. રૂ.૧૦૬,૨૬,૬૪,૪૦૦માં આ પ્લોટ પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશનને અપાયો. પણ મનપાએ અગાઉ મુકેલી ધારણા મુજબ પ્રતિ ચો.મી. રૂ.૨ લાખ ૪૮ હજારથી રૂ.૨ લાખ ૫૦ હજાર સુધીનો ભાવ મળ્યો હોત તો મનપાની તિજોરીમાં રૂ.૧૧૬,૭૨,૫૦,૦૦૦ ઠલવાતા. સરવાળે ગણતરી કરવામા આવે તો મનપાને ધારણા કરતા રૂ.૧૦,૪૫,૮૫,૬૦૦(૧૦ કરોડ ૪૫ લાખ પ્લસ) ઓછા મળ્યા છે. મનપાની સ્વાયત આવકની વર્તમાન નાણાકીય સ્થિતિ ઓક્સીજન પર ચાલી રહી છે. મંદીના મારના કારણે મનપાને ૧૦.૪૫ કરોડની નુકસાની કરીને પ્લોટ વેંચવા ફાઇનલ કરવા મજબૂર થવુ પડ્યુ છે.

તારીખ લંબાવવા છતા આ ૬ પ્લોટનું કોઇ ધણી થતુ નથી

તમામ ૬ પ્લોટ પ્રાઇમ લોકેશનમાં, છતા કોઇ ડેવલપર્સ ઓનલાઇન હરાજીમાં આવતુ નથી

લોકેશન – પ્લોટ ક્ષેત્રફળ – અપસેટ પ્રાઇઝ(પ્રતિ ચો.મી.)

રૈયા રોડ, સવન સિગ્નેટ એપાર્ટમેન્ટ સામે – 3૨૨૧ ચો.મી. – રૂ.૧ લાખ 3૦ હજાર

મવડી, ફિલ્ડ માર્શલ રોડ, ગાંધી ટાઉનશીપ પાછળ – ૫3૦૫ ચો.મી. – રૂ.૧ લાખ ૨૦ હજાર

એચ.સી.જી. હોસ્પિટલ રોડ, કલ્યાણમ પાર્ટી પ્લોટ પાછળ – 3૭૧3 ચો.મી. – રૂ.૯૦ હજાર

મોરબી રોડ, પંચવટી સોસાયટી મેઇન રોડ, એચ.પી. પેટ્રોલ પમ્પ સામે – ૧૬૪૮ ચો.મી. – રૂ.૧ લાખ ૨૫ હજાર

મોરબી રોડ, પુનમ હોલ સામે – ૧૫૮૮ ચો.મી. – રૂ.૧ લાખ ૨૫ હજાર

રેલનગર, સાધુ વાસવાણી કુંજ રોડ, ભક્તિપાર્ક સામે – ૧૪૫૦૭ ચો.મી. – રૂ.૪૫ હજાર

અમિનમાર્ગના છેડે બની શકે છે ચાર માળ કોમર્શિયલ, તેની ઉપર હાઇફાઇ લક્ઝરિયસ ફ્લેટ

અમિનમાર્ગ-દોઢસો ફૂટ રિંગરોડ પરના મનપાના જે પ્લોટનો સોદો થયો છે એ જમીન લેનાર પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશનના વિચારાધિન પ્રોજેક્ટ મુજબ અહીં જી પ્લસ થ્રી(ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર અને તેની ઉપર ત્રણ માળ) સુધી કોમર્શિયલ યુનિટ બની શકે છે. જેમા મોટા શો-રૂમ અને ઓફિસનું પ્લાનીંગ હોવાનું જાણવા મળે છે. જ્યારે બાકીના તેની ઉપરના માળે જેટલી એફ.એસ.આઇ. મુજબ જેટલી હાઇટ મળે તેટલી હાઇટ સુધી હાઇફાઇ લક્ઝરિયસ ફ્લેટ બનાવવાનું આયોજન વિચારાધિન છે.

અમિનમાર્ગ કોર્નરના પ્લોટમાં બિલ્ડરને થશે સોના કરતા ઘડામણ મોંઘુ!

૪ સુધીની FSI મળે, ખરીદવા માટે પ્રાઇડને ખર્ચવા પડશે કરોડો રૂપિયા

મોંઘાદાટ બાંધકામ મટીરીયલ્સના કારણે કન્સ્ટ્રકશન કોસ્ટ અલગ

રાજકોટમાં નવા કોમન જીડીસીઆર મુજબ બધા જ પહોળા રોડ પર વધુ એફએસઆઇ આપવામા આવી રહી છે. પણ વાત કરીએ બીઆરટીએસ ટ્રેકની. તો અહીં બીઆરટીએસ ટ્રેક(દોઢસો ફૂટ રોડ)ની બન્ને બાજુ ૨૦૦ મીટર સુધી ૪ સુધીની એફએસઆઇ મળી શકે છે. અમીન માર્ગના છેડે આવેલો પ્લોટ લેનાર પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશન બેશક આ પૂરેપુરી ૪ સુધીની એફએસઆઇ લઇને ૨૫ માળથી પણ વધુ ઇમારત બનાવી શકશે. પણ તેના માટે પ્લોટ ખરીદ્યા બાદ સોના કરતા ઘડામણ મોંઘુ થઇ પડશે તે પણ હકિકત છે. પૂરેપૂરી ૪ સુધીની એફએસઆઇ ખરીદવા માટે કરોડો રૂપિયાનો ખર્ચ કરવો પડશે. અને એ પછી મોંઘાદાટ બાંધકામ મટીરીયલ્સના કારણે કન્સ્ટ્રકશન કોસ્ટ અલગ. સરવાળે તો ‘કન્યાનો ખર્ચ કન્યાના પિતાના કેડ પર’ એટલે કે મિલકત ખરીદનાર આસામીના માથે જ આવશે.

અમિનમાર્ગના છેડે ‘ટોલ બિલ્ડીંગ’ પણ બની શકે

3૦ કે 3૨ માળનો ટોલ પ્રોજેક્ટ પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશન બનાવશે તો 5.4ની FSI પડે રૂ.૨૨ કરોડ આસપાસ

જો કે હાલ તો ૨૨ માળ સુધીનો પ્રોજેક્ટ મુકવા વિચારાધિન હોવાની ચર્ચા

અમિનમાર્ગ છેડે બીઆરટીએસ ટ્રેક(દોઢસો ફૂટ રિંગરોડ)નો લાભ મળતો હોય વધારાની એફએસઆઇ મળી શકે છે અને ૪૬૬૯ ચો.મી.ના આ વિશાળ પ્લોટમાં ટોલ બિલ્ડીંગને પણ મંજૂરી મળી શકે તેમ છે. ટોલ બિલ્ડીંગ એટલે ૧૦૦ મીટરથી ઉંચી. જેમા 3૦થી 3૨ માળ સુધીની ઇમારત બની શકે છે. જો અહીં ટોલ બિલ્ડીંગ બનાવવામા આવશે તો પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશનને ૫.૪ની એફએસઆઇ મળી શકે અને તે લેવા માટે બિલ્ડરને ઓછામાં ઓછા રૂ.૨૨ કરોડ વધારાના ચુકવવા પડશે. માર્કેટમાંથી મળતી વાત મુજબ હાલ તો પ્રાઇડ કન્સ્ટ્રકશન અહીં ૨૨ માળ સુધીનો પ્રોજેક્ટ વિચારી રહી છે. જો કે ફાઇનલ નિર્ણય હવે જાહેર કરશે.