મંજૂરીની માથાકૂટ અને મટીરીયલના ભાવવધારાથી બિલ્ડરો પર સંકટ

રિયલ એસ્ટેટને ડબલ માર, રાજકોટના વિકાસને બિલ્ડરોની ચેતવણી..

મંજૂરીની માથાકૂટ અને મટીરીયલના ભાવવધારાથી બિલ્ડરો પર સંકટ

રીયલ એસ્ટેટ હજુ મંદીમાં, 25-30% મટીરીયલ ભાવવધારાથી પ્રોજેક્ટ અધવચ્ચે અટકવાનો ભય

સરકાર પાસે ઝડપી મંજૂરી અને ટીપી-બિનખેતી પ્રક્રિયા સરળ કરવાની માંગ

અગ્ર ગુજરાત, રાજકોટ

રાજકોટ શહેરને આધુનિક અને મેટ્રોસિટી તરીકે વિકસાવવા સરકાર જેટલો પ્રયાસ કરી રહી છે, એટલો જ મહત્વનો ફાળો ખાનગી બિલ્ડરો પણ આપી રહ્યા છે. નવી ટેક્નોલોજી, આધુનિક સુવિધાઓ અને વિશ્વસ્તરીય એમેનિટીઝ સાથે નવા રહેણાંક અને કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ ઉભા કરીને શહેરને નવી ઓળખ આપવાનો પ્રયાસ થઈ રહ્યો છે. પરંતુ આ વિકાસયાત્રામાં અનેક વહીવટી અને આર્થિક અવરોધો બિલ્ડરો માટે મોટી મુશ્કેલી બની રહ્યા હોવાનું શહેરના અનેક બિલ્ડરોએ અગ્ર ગુજરાત સમક્ષ વ્યક્ત કર્યું છે.
બિલ્ડરોના જણાવ્યા મુજબ, અગાઉ પ્રોજેક્ટ મંજૂરી માટે સરકારી કચેરીઓમાં ફાઈલો લાંબા સમય સુધી અટવાઈ રહેતી હતી. છેલ્લા કેટલાક સમયથી કામગીરીમાં સુધારો જોવા મળી રહ્યો છે અને મંજૂરી પ્રક્રિયા થોડી ઝડપી બની છે, છતાં અનેક ટેક્નિકલ ખામીઓ અને નિયમોની જટિલતાના કારણે હજુ પણ વિલંબ થાય છે. સરકાર દ્વારા સમયાંતરે જાહેર થતા નવા નિયમોના કારણે પણ વિકાસકર્તાઓ માટે નવી નવી અડચણો ઊભી થઈ રહી છે, જેના કારણે પ્રોજેક્ટનો સમય અને ખર્ચ બંને વધી રહ્યા છે.
બિલ્ડરોએ વધુમાં જણાવ્યું હતું કે છેલ્લા કેટલાક સમયથી રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર ગંભીર મંદીમાંથી પસાર થઈ રહ્યું છે. અગાઉ બજારમાં આશરે 50 ટકા જેટલી કામગીરી ચાલી રહી હતી, પરંતુ આંતરરાષ્ટ્રીય યુદ્ધ જેવી પરિસ્થિતિ સર્જાતા સમગ્ર રીયલ એસ્ટેટ માર્કેટ લગભગ ઠપ થઈ ગયું હતું. હાલ સ્થિતિ થોડી સ્થિર બનતાં ફરીથી માત્ર 10થી 15 ટકા જેટલો વ્યવસાય શરૂ થયો હોવાનું પણ તેમણે સ્વીકાર્યું હતું.
સૌથી મોટી ચિંતા હાલ બાંધકામ સામગ્રીના સતત વધી રહેલા ભાવને લઈને છે. બિલ્ડરોના જણાવ્યા મુજબ સિમેન્ટ, સ્ટીલ સહિતના મટીરીયલના ભાવમાં છેલ્લા સમયમાં 25થી 30 ટકા જેટલો વધારો થઈ ચૂક્યો છે અને આગામી સમયમાં હજુ વધુ વધારો થવાની શક્યતા છે. જેના કારણે જે પ્રોજેક્ટ હાલ ચાલુ છે અને હજુ 50 ટકા જેટલું કામ બાકી છે, તે પૂર્ણ કરવું બિલ્ડરો માટે અત્યંત મુશ્કેલ બની શકે છે. એક તરફ વેચાણમાં મંદી અને બીજી તરફ મટીરીયલના વધતા ભાવને કારણે બિલ્ડરોને આર્થિક રીતે ડબલ ફટકો પડી રહ્યો છે.
બિલ્ડરોએ સરકાર સમક્ષ માંગ કરી છે કે પ્રોજેક્ટ મંજૂરી, ટીપી સ્કીમ, બિનખેતી સહિતની તમામ પ્રક્રિયાઓને વધુ ઝડપી અને સરળ બનાવવામાં આવે. જો વહીવટી પ્રક્રિયામાં ગતિ આવશે તો રાજકોટનો વિકાસ વધુ વેગવંતો બનશે અને શહેર મેટ્રોસિટી બનવાના માર્ગે વધુ ઝડપથી આગળ વધી શકશે.
તેમણે ચેતવણીના સ્વરે કહ્યું હતું કે જો હાલની સ્થિતિમાં કોઈ ખાસ સુધારો નહીં થાય તો રાજકોટમાં મોટા પાયે રોકાણ કરવા તૈયાર બિલ્ડરો અન્ય શહેરોમાં તેમના નવા પ્રોજેક્ટ ખસેડવાનું વિચારી શકે છે. પરિણામે રાજકોટના વિકાસને પણ તેની સીધી અસર પહોંચી શકે છે. તેથી સરકાર સમયસર યોગ્ય નિર્ણય લઈ રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને રાહત આપે તેવી બિલ્ડરોએ આશા વ્યક્ત કરી છે.

રાજકોટમાં ઘર ખરીદવું પડશે મોંઘું! નવા પ્રોજેક્ટના ભાવમાં 20થી 22% વધારાની સંભાવના, આર.કે. ગ્રુપનો દાવો

સૌરાષ્ટ્રના પાટનગર તરીકે વિકસી રહેલા રાજકોટમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર સતત નવી ઊંચાઈઓ સર કરી રહ્યું છે. શહેરના અગ્રણી બિલ્ડર આર.કે. ગ્રુપના સર્વાનંદભાઈએ જણાવ્યું હતું કે આગામી સમયમાં નવા રહેણાંક અને કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટના ભાવમાં 20થી 22 ટકા સુધીનો વધારો થવાની પૂરી શક્યતા છે. વધતી મોંઘવારી, બાંધકામ સામગ્રીના ભાવમાં વધારો અને કોન્ટ્રાક્ટરોના વધેલા ચાર્જ તેના મુખ્ય કારણો હોવાનું તેમણે જણાવ્યું.
તેમણે કહ્યું કે રાજકોટમાં આજે લક્ઝરી લિવિંગ તરફ લોકોનો ઝોક ઝડપથી વધી રહ્યો છે. અગાઉ 2BHK પસંદ કરનારા ખરીદદારો હવે 3BHK તરફ વળી રહ્યા છે. માત્ર ઘર નહીં, પરંતુ આધુનિક સુવિધાઓ અને પ્રીમિયમ એમેનિટીઝ ધરાવતા પ્રોજેક્ટની માંગ પણ સતત વધી રહી છે. ખાસ કરીને કાલાવડ રોડ, પ્રથમ રિંગ રોડ અને સેકન્ડ રિંગ રોડ વિસ્તારમાં મોટા રહેણાંક પ્રોજેક્ટોને સારો પ્રતિસાદ મળી રહ્યો છે.
સર્વાનંદભાઈએ જણાવ્યું કે રાજકોટમાં નવી કંપનીઓ અને ઉદ્યોગોના આગમનથી રોજગાર અને આવકના નવા અવસર ઊભા થયા છે. જેના કારણે લોકોની જીવનશૈલી બદલાઈ રહી છે અને રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ પ્રત્યેનો વિશ્વાસ પણ વધ્યો છે. હાલ ઘણા લોકો અન્ય રોકાણ કરતાં રિયલ એસ્ટેટને વધુ સુરક્ષિત અને ફાયદાકારક વિકલ્પ તરીકે જોઈ રહ્યા છે.
ટીઆરપી ગેમ ઝોન અગ્નિકાંડ બાદ સરકારી તંત્રમાં મંજૂરી પ્રક્રિયા ધીમી પડી હતી, પરંતુ હવે સ્થિતિ સામાન્ય બની રહી છે. કમ્પ્લિશન અને અન્ય મંજૂરી સંબંધિત ફાઈલો પર કામગીરી ઝડપથી આગળ વધી રહી છે, જે બિલ્ડરો અને ખરીદદારો બંને માટે રાહતરૂપ હોવાનું તેમણે જણાવ્યું.
અંતમાં તેમણે આશા વ્યક્ત કરી કે જો આ વર્ષે સારો વરસાદ થશે અને કૃષિ પેદાશોને સારા ભાવ મળશે તો સૌરાષ્ટ્રની આર્થિક સ્થિતિ વધુ મજબૂત બનશે. તેનો સીધો લાભ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને મળશે અને નવા રોકાણમાં પણ નોંધપાત્ર વધારો જોવા મળશે.

રાજકોટમાં ટીપીનો ગૂંચવાડો: મંજૂરી પછી પણ વિકાસને બ્રેક ; દિલીપ લાડાણી

રાજકોટના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના અગ્રણી બિલ્ડર ડી.એલ.એ. કન્સ્ટ્રક્શન (લાડાણી કન્સ્ટ્રક્શન)ના દિલીપભાઈ લાડાણીએ જણાવ્યું છે કે આગામી સમયમાં શહેરમાં નવા રહેણાંક અને કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટના ભાવમાં 20થી 25 ટકા સુધીનો વધારો થવાની પૂરી શક્યતા છે. વધતા રો-મટીરીયલના ભાવ અને કન્સ્ટ્રક્શન કોસ્ટમાં થયેલા વધારાને કારણે નવા જ નહીં પરંતુ હાલ ચાલી રહેલા પ્રોજેક્ટના ભાવમાં પણ વધારો અનિવાર્ય બનશે.
તેમણે જણાવ્યું કે વૈશ્વિક યુદ્ધ જેવી પરિસ્થિતિ હવે સામાન્ય બની રહી છે, પરંતુ તેની અસર બાંધકામ ક્ષેત્ર પર હજુ પણ જોવા મળી રહી છે. સિમેન્ટ, સ્ટીલ સહિતના બાંધકામના કાચા માલના ભાવમાં વધારો થતાં બિલ્ડરો પર ખર્ચનું ભારણ વધી ગયું છે.
રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટના ભવિષ્ય અંગે તેમણે કહ્યું કે જો આ વર્ષે સારો વરસાદ થશે તો દિવાળી બાદ બજાર વધુ તેજી પકડશે. કૃષિ આધારિત સૌરાષ્ટ્રમાં સારા પાક અને ખેડૂતોની સારી આવકનો સીધો લાભ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને મળશે અને રોકાણમાં વધારો જોવા મળશે.
કોર્પોરેશનની કામગીરી અંગે દિલીપભાઈએ જણાવ્યું કે અગાઉ મંજૂરી માટે ફાઈલો મહિનાઓ સુધી અટવાઈ રહેતી હતી, પરંતુ હવે સરકારના નિયમો મુજબ મંજૂરી પ્રક્રિયામાં ઝડપ આવી છે. જોકે ટાઉન પ્લાનિંગ (ટીપી)ના મુદ્દે હજુ અનેક સમસ્યાઓ યથાવત છે. મવડી, નાના મોવા અને ઘંટેશ્વર જેવા વિસ્તારોમાં ટીપી મંજૂર થઈ હોવા છતાં ડ્રાફ્ટ અને ફાઈનલ પ્રક્રિયા પૂર્ણ ન થતાં કપાતના પ્રશ્નો અને વિવાદો સર્જાઈ રહ્યા છે. જેના કારણે રોડ, ડ્રેનેજ અને પાણી જેવી મૂળભૂત સુવિધાઓના વિકાસમાં પણ વિલંબ થઈ રહ્યો છે. તેમણે ઉમેર્યું કે વર્ષોથી ફાઈનલ ન થતી ટીપીના કારણે અનેક વિસ્તારોનો વિકાસ અટકી રહ્યો છે. બીજી તરફ ભાવવધારાની આશંકાને પગલે અનેક લોકો અત્યારથી જ રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવા આગળ આવી રહ્યા છે, જેના કારણે આગામી મહિનાઓમાં રાજકોટનું પ્રોપર્ટી માર્કેટ વધુ ગરમ રહેવાની શક્યતા વ્યક્ત કરવામાં આવી છે.

સ્ટેટ હાઈવેનો દરજ્જો વિકાસમાં અવરોધ,  માધાપર ચોકડીથી બેડી ચોકડી વિસ્તારને મુક્ત કરવાની માંગ ; રણજીતભાઇ પીઠડીયા

શહેરના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે ફરી એકવાર તેજીનું વાતાવરણ જોવા મળી રહ્યું છે. કે.પી. રિયાલિટીના રણજીતભાઈ પીઠડીયાએ જણાવ્યું કે યુદ્ધ જેવી વૈશ્વિક પરિસ્થિતિના કારણે છેલ્લા કેટલાક સમયથી રોકાણકારો સાવચેતી દાખવી રહ્યા હતા, પરંતુ હવે સ્થિતિ સામાન્ય બનતા રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ફરી જીવંત થઈ રહ્યું છે. ખાસ કરીને એનઆરઆઈ રોકાણકારોની પૂછપરછમાં વધારો નોંધાઈ રહ્યો છે, જે આગામી સમયમાં બજાર માટે સકારાત્મક સંકેત હોવાનું તેમણે જણાવ્યું.
રણજીતભાઈએ શહેરના વિકાસ સાથે જોડાયેલો મહત્વનો મુદ્દો ઉઠાવતા જણાવ્યું કે માધાપર ચોકડીથી બેડી ચોકડી સુધીનો સમગ્ર વિસ્તાર હજુ પણ સ્ટેટ હાઈવે હેઠળ આવતો હોવાથી વિકાસમાં મોટો અવરોધ ઉભો થયો છે. સ્ટેટ હાઈવેના નિયમો મુજબ હાઈવેની બંને બાજુ 75 મીટર જેટલી જગ્યા છોડવી ફરજિયાત હોવાથી નવા રહેણાંક અને કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ હાથ ધરવામાં મુશ્કેલીઓ સર્જાઈ રહી છે.
તેમણે જણાવ્યું કે આ માર્ગને 150 ફૂટ પહોળો બનાવવાની જરૂર છે જેથી ભવિષ્યમાં ટ્રાફિકની સમસ્યા ઊભી ન થાય. પરંતુ સ્ટેટ હાઈવેનો દરજ્જો યથાવત હોવાથી રોડ વિસ્તરણ સહિતના વિકાસકાર્યો અટવાઈ રહ્યા છે. સરકાર આ વિસ્તારને સ્ટેટ હાઈવેમાંથી મુક્ત કરે તો મોટા પ્રમાણમાં વિકાસ શક્ય બનશે.
તેમણે વધુમાં જણાવ્યું કે બેડી ચોકડીથી માલિયાસણ સુધીનો વિસ્તાર રૂડા હેઠળ આવે છે અને ત્યાં અનેક નવા પ્રોજેક્ટ આકાર લઈ રહ્યા છે. જો સ્ટેટ હાઈવે સંબંધિત અવરોધ દૂર થાય તો આ સમગ્ર પટ્ટો રાજકોટના વિકાસનું નવું કેન્દ્ર બની શકે છે.
ભાવવધારા અંગે રણજીતભાઈએ જણાવ્યું કે સ્ટીલ, સિમેન્ટ સહિતના રો-મટીરીયલના ભાવમાં સતત વધારો થતાં બાંધકામ ખર્ચ વધી ગયો છે. જેના કારણે હાલના તેમજ આગામી નવા પ્રોજેક્ટના ભાવમાં 20થી 25 ટકા સુધીનો વધારો થવાની સંપૂર્ણ શક્યતા છે. તેમણે ઉમેર્યું કે એનઆરઆઈ રોકાણ અને વિકાસલક્ષી નિર્ણયો આગામી સમયમાં રાજકોટના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને નવી ગતિ આપશે.

મંજૂરીની માથાકૂટથી 40% બિલ્ડરોએ રાજકોટ છોડ્યું! હવે બિનખેતી અને ટીપી મુદ્દે સરકારના હસ્તક્ષેપની માંગ ; સુજીતભાઈ ઉદાણી

રાજકોટના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે છેલ્લા બે વર્ષથી મંદીનો માહોલ જોવા મળ્યો હતો, પરંતુ હવે ધીમે ધીમે સ્થિતિ સુધરી રહી છે. બિલ્ડર એસોસિયેશનના સેક્રેટરી અને અગ્રણી બિલ્ડર સુજીત ઉદાણીએ જણાવ્યું કે છેલ્લા બે વર્ષમાં રોકાણકારો રિયલ એસ્ટેટને બદલે શેર, મેટલ અને પ્રાઇમરી માર્કેટ તરફ વળ્યા હોવાથી બજાર પર તેની સીધી અસર જોવા મળી હતી. જોકે છેલ્લા એક મહિનાથી ફરી રિયલ એસ્ટેટમાં પૂછપરછ અને રોકાણ વધવા લાગ્યું છે.
સુજીત ઉદાણીએ જણાવ્યું કે ટીઆરપી ગેમ ઝોન દુર્ઘટના બાદ પ્રોજેક્ટ મંજૂરીની પ્રક્રિયામાં તંત્ર દ્વારા અત્યંત ધીમી કામગીરી થઈ રહી છે. થોડાક લોકોની ભૂલના કારણે તમામ બિલ્ડરોને મુશ્કેલીઓનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે. તેમના મતે રિયલ એસ્ટેટમાં બે-ત્રણ મહિનાની મંદી કે તેજી આવતી નથી, પરંતુ એકવાર ચક્ર શરૂ થાય તો તે ત્રણથી ચાર વર્ષ સુધી ચાલે છે. પોતાના 28 વર્ષના અનુભવના આધારે તેમણે દાવો કર્યો કે દિવાળી સુધીમાં રાજકોટના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ફરી તેજી જોવા મળશે.
તેમણે સૌથી મોટો મુદ્દો બિનખેતી (એન.એ.) પ્રક્રિયાનો ઉઠાવ્યો હતો. સરકાર દ્વારા સ્પષ્ટ માર્ગદર્શિકા ન હોવાને કારણે દરેક કેસમાં અલગ-અલગ દસ્તાવેજો માંગવામાં આવે છે અને વકીલો દ્વારા નવા મુદ્દાઓ ઉભા કરવામાં આવે છે. સરકારે એકસરખા નિયમો અને જરૂરી દસ્તાવેજોની યાદી જાહેર કરવી જોઈએ જેથી પ્રક્રિયા સરળ અને પારદર્શક બની શકે.
ટીપી (ટાઉન પ્લાનિંગ) મુદ્દે તેમણે જણાવ્યું કે શહેરમાં 15 જેટલી ટીપી મંજૂર થઈ ગઈ છે, પરંતુ હજુ સુધી તેનો ડ્રાફ્ટ તૈયાર થયો નથી. ગાંધીનગર સ્તરે ઝડપથી કાર્યવાહી થશે તો નવા પ્રોજેક્ટોને ગતિ મળશે અને શહેરના વિકાસને વેગ મળશે.
સુજીત ઉદાણીએ ચેતવણી આપતાં જણાવ્યું કે પ્રોજેક્ટ મંજૂરી અને બિનખેતીની લાંબી અને જટિલ પ્રક્રિયાથી કંટાળી આશરે 40 ટકા બિલ્ડરો રાજકોટ છોડીને અન્ય શહેરોમાં કામ કરવા જતા રહ્યા છે. જો સરકાર સમયસર સુધારા નહીં કરે તો ભવિષ્યમાં વધુ બિલ્ડરો રાજકોટથી દૂર જવાની સ્થિતિ સર્જાઈ શકે છે.

પરમિશનમાં વિલંબ, સ્ટાફની અછત અને વધતો ખર્ચ… રાજકોટનું રિયલ એસ્ટેટ દબાણમાં, આર્કિટેક્ટ કૌશિક મોરીનો ખુલાસો

રાજકોટના જાણીતા આર્કિટેક્ટ કૌશિક મોરીએ શહેરના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રની વર્તમાન સ્થિતિ અંગે ચિંતાજનક ચિત્ર રજૂ કર્યું છે. તેમણે જણાવ્યું કે હાલ માર્કેટમાં મંદીનો માહોલ છે અને માત્ર આશરે 10 ટકા બિલ્ડરોને જ સંતોષકારક કામકાજ મળી રહ્યું છે. કાલાવડ રોડ, કોઠેચા ચોક જેવા પ્રાઇમ વિસ્તારોમાં તૈયાર થયેલા પ્રોજેક્ટનું વેચાણ ઝડપથી થઈ રહ્યું છે, જ્યારે શહેરના બહારના વિસ્તારોમાં ચાલી રહેલા પ્રોજેક્ટમાં હાલ માત્ર 10થી 15 ટકા જેટલો જ પ્રતિસાદ મળી રહ્યો છે.
તેમણે જણાવ્યું કે યુદ્ધની વૈશ્વિક પરિસ્થિતિ બાદ મેટલ, વાયર, ટાઇલ્સ સહિતના બાંધકામમાં વપરાતા કાચા માલના ભાવમાં નોંધપાત્ર વધારો થયો છે. જેના કારણે આગામી સમયમાં રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટના ભાવ વધવાની શક્યતા છે. જોકે જે બિલ્ડરોના પ્રોજેક્ટ 50 ટકા સુધી પૂર્ણ થઈ ચૂક્યા છે તેઓ માટે સૌથી મોટી મુશ્કેલી ઊભી થઈ છે, કારણ કે વધેલા ખર્ચ છતાં તેઓ ગ્રાહકો પાસેથી વધારાનો ભાવ વસૂલી શકતા નથી.
કૌશિક મોરીએ વધુમાં જણાવ્યું કે હાલ બજારમાં સિમેન્ટની અછત પણ જોવા મળી રહી છે. જો આ સ્થિતિ યથાવત રહેશે તો આગામી દિવસોમાં સિમેન્ટના ભાવમાં પણ વધારો થવાની શક્યતા છે, જેના કારણે બાંધકામ ખર્ચમાં વધુ વધારો થશે.
પ્રોજેક્ટ મંજૂરી પ્રક્રિયા અંગે તેમણે જણાવ્યું કે અનેક તબક્કે બિનજરૂરી વિલંબ થાય છે. અધિકારીઓ દ્વારા વધુ પ્રેક્ટિકલ અભિગમ અપનાવવામાં આવે તો નાની-મોટી ટેક્નિકલ બાબતો ઝડપથી ઉકેલી શકાય. હાલમાં વારંવાર સાઇટ વિઝિટ અને વિવિધ પ્રક્રિયાઓના કારણે પ્રોજેક્ટ મંજૂરીમાં સમય બગડે છે.
તેમણે એ પણ જણાવ્યું કે ટીપી શાખાના કર્મચારીઓને જળસંચય અને વસ્તી ગણતરી જેવી અન્ય સરકારી કામગીરીમાં જોડવામાં આવતા તેઓ પાસે પ્રોજેક્ટ સંબંધિત વિઝિટ માટે પૂરતો સમય રહેતો નથી. પરિણામે મંજૂરી પ્રક્રિયા ધીમી પડી રહી છે. આ પરિસ્થિતિથી કંટાળીને અનેક સારા બિલ્ડરો રાજકોટ છોડીને અન્ય મોટા શહેરોમાં કામ કરવા વળ્યા હોવાનું પણ તેમણે જણાવ્યું.